민간택지 분양가 상한제란, 민간택지 분양가 상한제 시행전 막차 단지는 어디?? 분양가 상한제에 대한 모든것!!

안녕하세요? 발발이입니다. 

내집 마련하기 어려운 헬조선이라고 불리우는 요즘시대!

정부에서는 집값 안정화를 위해 각종 대책을 내놓고 있습니다. 그 중 하나가 바로 분양가 상한제! 

입법예고, 국무회의를 거쳐 2019년 10월 확정, 시행될 예정이라고 합니다. 

 

오늘은 요즘 이슈가 되고 있는 분양가 상한제에 대해 알아 보려고 합니다. 

 

1. 분양가 상한제란, 분양가 상한제 뜻

분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로,미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도입니다. 

 

 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정합니다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정됩니다. 

 

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정기준

 

3. 민간택지 분양가 상한제 적용기준 주요내용 

국토교통부가 내놓은 민간택지 분양가 상한제에서 가장 눈에 띄는 부분은 전매제한을 최대 10년까지 늘린 부분입니다. 공공아파트에만 적용하던 분양가 상한제를 민간 아파트로까지 확대하면서 과도한 시세차익을 차단하기 위한 포석이자, 실 수요자의 집값 불안 심리를 안정 시키기 위한 것으로 보여집니다. 

 

정부에서는 전매제한 기간을 늘리면 시세차익을 얻는 이른바 '로또청약'을 사전에 막을 수 있다고 하지만, 전매제한을 늘리는 것으로 청약 과열 심리를 잠재우기우에는 역부족이라는 의견도 적지 않습니다. 

 

판교 청약 광풍이 대표적 사례입니다. 과거 사례를 비춰볼 때 앞서 같은 분양가 상한제를 적용했던 판교의 청약 과열과 이후 집값 상승을 막지 못했습니다. 2006년 판교의 전매제한이 10년이었지만, 청약 과열을 넘어 청약 광풍을 빚었다. 예상대로 전매제한이 풀린 뒤 집값이 2배 이상이 뛰었습니다. 

 

결국 '당청만 되면 결국 오른다'는 심리가 있기 때문에 이번 분양가 상한제도 '로또청약'을 양산할 뿐이라는 지적도 적지 않습니다. 

 

 

4. 민간택지 분양가 상한제 시행전 막차단지는 어디??

이에따라, 분양가 상한제를 앞두고 매수자들이 관망세를 보이고 있으며, 민간택지 분양가상한제 시행 전 분양하는 '막차' 단지에 수요자들의 관심이 집중되고 있습니다. 

 

그 이유는 분양가 상한제 규제가 시행되면 신규 공급 일정이 불투명해지고, 최대 10년간 분양권 전매가 제한되는 등 내 집 마련에 제약이 많아지기 때문입니다. 

 

 

5. 민간택지 분양가 상한제 도입에 따른 장단점

1) 장점 

 

(1) 재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 분양가를 높게 받으려는 꼼수를 막기 위해서는 분양가 상한제 도입이 바람직합니다.

(2) 분양가 상한제가 적용되면 재건축이 어려워져 재건축 추진 단지 수익성이 나빠질 뿐만 아니라 전반적인 집값 하락으로 이어져 내 집 마련 실수요자에게 유리할 수 있습니다.

(3) 주택보시보증공사(HUG)가 분양보증을 빌미로 공정한 기준도 없이 민간 아파트 분양가를 무작정 통제하는 것보다 차라리 분양가 상한제를 도입해 심사위원회를 통한 공정한 가격을 결정하는게 나아 보입니다. 

 

2) 단점 

(1) 분양가 상한제는 사실상 서울 시내 재건축, 재개발 사업을 중단하자는 것으로 주택 공급이 크게 위축될 것입니다. 
(2) 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과보다 이후 부작용이 더 크다는 게 문제다. 신규 분양 가격을 낮춘다고 일반 주택 가격까지 내려올지는 미지수입니다.

(3) 분양가와 시세와의 격차가 크기 때문에 일명 로또 아파트가 늘어나면서 청약 과열이 나타날 것이다. 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 부작용이 우려됩니다.

(4) 품질 저하 가능성이 매우 크다. 분양가 자율화 이후 설계, 자재 면에서 업그레이드된 주택을 공급해왔는데 앞으로 상한제가 시행되면 설계나 품질 상향에 제약이 될 것입니다. 

 

지금까지 말도 많고 탈도 많은 분양가 상한제에 대한 모든 것을 알아 보았습니다. 분양가 상한제 도입시 결과가 뻔히 보이지만 추이를 지켜봐야 될 것 같습니다.